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绿色建筑运营技术管理

  一、概述

  所谓技术管理,主要是指保证建筑物智能化系统运行效果良好、对空调通风系统进行定期检查和清洗、对设备系统进行运行优化与能效管理,以及作好建筑工程、设施、设备、部品、能耗等的档案及记录工作。

  其中,智能化系统为绿色建筑提供各种运行信息,影响着绿色建筑运行管理的整体功效,是绿色建筑的技术保障。如果不能有效地实现各类设备系统的智能控制,不能完备地进行建筑物建设、运行与更新过程的信息管理,绿色建筑的主要目标是不可能达到。建设部仇保兴副部长提出:“以智能化推进绿色建筑,节约能源,降低资源消耗和浪费,减少污染,是建筑智能化发展的方向和目的,也是绿色建筑发展的必由之路。”

  绿色建筑对建筑中公共使用的设备、管道等的设置也有要求,一是需设置在公共部位,二是要确保布置合理,这样才便于日常维修、改造和更换。同时,还需对空调系统进行维护保养、清洁,以保证空调送风风质符合《室内空气中细菌总数卫生标准》GB17093的要求。保持建筑物与居住区的公共设施设备系统运行正常,是保证绿色建筑实现各项目标的基础。

  此外,严谨的物业档案记录管理是实现绿色建筑物业管理定量化、精细化的重要手段,对保障建筑的安全、舒适、高效及节能环保的运行效果,提高物业管理水平和效率,具有重要作用。

  关于增量成本:管道维修、空调清洗、设备检测与管理、物业档案记录无增量成本。智能化系统设备、分项计量设备成本增加较高,目前上海市等地区对分项计量装置安装项目有资金扶持政策。

  智能化系统特别适用于大型公建以及智能化小区,管道维修、空调清洗、设备检测与管理、物业档案记录在住宅建筑、公共建筑中皆适用。

  二、技术措施

  1、智能化系统

  绿色建筑采用大量的智能系统来保证建设目标的实现,这一过程需要信息、控制、管理与决策,智能化、信息化是不可缺少的技术手段。

  建筑智能化系统包括通信自动化(CA)、办公自动化(OA)和楼宇自动化(BA),并将这三大功能结合起来,实现系统的集成。在具体操作时,可根据《智能建筑设计标准》GB/T 50314和《居住区智能化系统配置与技术要求》CJ/T 174,设置合理、完善的安全防范子系统、管理与设备监控子系统和信息网络子系统,运行安全可靠。

  公共建筑智能化系统应具备的智能化子系统包括:智能化集成系统、信息设施系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、公共安全系统、机房安全系统、机房工程、建筑环境等设计要素。

  首先,需要确何建筑智能化系统定位合理,信息网络系统功能完善,并且能够支持通信和计算机网络的应用,保证运行的安全可靠;其次,建筑通风、空调、照明等设备自动监控系统技术合理,系统高效运营。自动监控系统应对公共建筑内的空调通风系统冷热源、风机、水泵、空调等设备进行有效监测。对于照明系统,可采用感应式或延时的自动控制方式实现建筑的照明节能运行。

  住宅小区智能化系统,从其内容上来看可分为小区物业综合管理系统和家居智能管理系统两大部分,前者包括:社区安防、信息服务、计量收费三部分,后者包括家居安防、家居信息服务、家居智能化控制等。

  2、分户、分类计量

  分项计量是指对建筑的水、电、燃气、集中供热、集中供冷等各种能耗进行监测,从而得出建筑物的总能耗量和不同能源种类、不同功能系统的能耗量。要实现分项计量,必须进行数据采集、数据传输、数据存储和数据分析等。

  分户计量与收费是指每户使用的电、水、燃气等的数量能够分别独立计量,并按用量收费。

  对于公共建筑,办公、商场类建筑对电能和冷热量具有计量装置和收费措施;按不同用途(照明插座用电、空调用电、动力用电和特殊用电)、不同能源资源类型(如电、燃气、燃油、水等),分别设置计测仪表实施分项计量;新建公共建筑应做到全面计量、分类管理、指标核定、全额收费。通过耗电和冷热量的分项计量,分析并采取相应的节能措施以符合绿色建筑节能运营的目标。

  对于居住建筑,要求住宅内水、电、燃气表等表具设置齐全,并采用符合国家计量规定的表具,且对住宅每户均实行分户分类计量与收费。

  在绿色建筑的运营管理中,首先,要做好全年计量与收费记录。其次,如果所管理的建筑加入了政府的能耗监测网络(目前以大型公共建筑为主),还要配合相关部门安装能耗计量仪表,并按要求传送相关能耗数据。最后,跟踪能耗数据,准确找出建筑的能耗浪费和节能潜力,对症下药,做好本楼宇节能工作。

  3、管道维修

  建筑中设备、管道的使用寿命普遍短于建筑结构的寿命,因此各种设备、管道的布置应方便将来的维修、改造和更换。

可通过将管井设置在公共部位等措施,减少对住户的干扰。属公共使用功能的设备、管道应设置在公共部位,以便于日常维修与更换。

  4、空调清洗

  空调系统需定期清洗,保证空调送风风质符合《室内空气中细菌总数卫生标准》GB 17093的要求。

  空调系统启用前,应对系统的过滤器、表冷器、加热器、加湿器、冷凝水盘及风管进行全面检查、清洗或更换。空调系统清洗的具体方法和要求参见《空调通风系统清洗规范》GB 19210。

  5、设备检测与管理

  通过物业管理机构的定期检查、以及对设备系统调试,根据运行数据,或第三方检测的数据,不断提升设备系统的性能,提高建筑物的能效管理水平。

  6、物业档案记录

  首先,在建筑物的管理中不同程度的存在工程图纸资料、设备、设施、配件等档案资料不全的情况,对运营管理、维修、改造等带来不便。部分设备、设施、配件需要更换时,往往由于找不到原有型号规格、生产厂家等资料,只能采用替代产品,就会带来由于不适配而需要另外改造的问题。为避免上述各种问题的发送,可采用信息化手段建立完善的建筑工程及设备、能耗监管、配件档案及维修记录。

  其次,在运营管理中,物业管理方需要按时、连续地对建筑的运行情况作记录,如日常管理记录、全年计量与收费记录、建筑智能化系统运行数据记录、绿化养护记录、垃圾处理记录、废气、废水处理和排放记录。各种运行管理记录应完整、准确、齐全。人工记录数据应定期转化为电子版,以便于统一管理和统计分析。

2017-5-3 15:42:45     浏览人次: 1427